Kayseri’de Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği ve Maliklerin Hakları: Bilmeniz Gerekenler (2026 Güncel Rehber)
“Binamız riskli çıktı ama ben dönüşüme katılmak istemiyorum. Diğer kat malikleri karar alırsa dairem elimden alınabilir mi?”
Kayseri’de özellikle eski yapı stokunun bulunduğu mahallelerde yaşayan birçok malik bugün bu soruyu sormaktadır. Bir binanın kentsel dönüşüme girmesi yalnızca yıkım ve yeniden yapım sürecinden ibaret değildir; maliklerin mülkiyet hakkını, ekonomik geleceğini ve yıllarca yaşadığı konutu doğrudan etkileyen önemli hukuki sonuçlar doğurur.
RİSKLİ YAPI TESPİTİ NASIL YAPILIR?
Kentsel dönüşüm sürecinin başlangıç noktası, yapının riskli olduğunun tespit edilmesidir.
Bu süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülmektedir.
Bir binanın riskli yapı olarak kabul edilebilmesi için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından teknik inceleme yapılması gerekir.
Yapılan incelemede;
- Taşıyıcı sistem durumu,
- Beton dayanımı,
- Deprem güvenliği,
- Yapısal riskler,
- değerlendirilir.
- Hazırlanan rapor ilgili idare tarafından onaylandığında bina resmen riskli yapı statüsüne girebilir.
RİSKLİ YAPI KARARINA İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ?
Evet. Malikler, riskli yapı tespitinin kendilerine tebliğ edilmesinden itibaren on beş gün içinde idareye yazılı olarak itiraz edebilir. İtiraz üzerine dosya, teknik uzmanlardan oluşan bir kurul tarafından yeniden incelenir. İtirazın reddedilmesi halinde ise, tebliğden itibaren altmış günlük genel dava açma süresi içinde — uygulamada çoğu zaman otuz günlük süre de dikkate alınarak — riskli yapı kararının iptali istemiyle idari yargıda dava açılması gündeme gelebilir.
Özellikle eski yapıların yoğun olduğu bölgelerde zaman zaman raporların doğruluğu konusunda uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir.
Bu nedenle itiraz süresinin kaçırılmaması önem taşır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE MALİKLERİN HAKLARI NELERDİR?
Riskli yapı kararı verilmesi, maliklerin tüm haklarını ortadan kaldırmaz.
Aksine kanun, mülk sahiplerine çeşitli güvenceler sağlamaktadır.
ARSA PAYI ORANINDA HAK SAHİPLİĞİ
Her malik, tapudaki arsa payı oranı ölçüsünde hak sahibidir.
Yeni yapılacak projede bağımsız bölüm paylaşımı ve ekonomik değer hesaplamaları yapılırken bu oranlar önem taşır.
Bu nedenle dönüşüm sürecinde yalnızca dairenin büyüklüğü değil, tapudaki arsa payı da dikkatle incelenmelidir.
ANLAŞMA SÜRECİNE KATILMA HAKKI
Her malik toplantılara katılabilir, görüş bildirebilir ve alınacak kararlar hakkında bilgi talep edebilir.
KİRA YARDIMI VE DİĞER DESTEKLER
Kanundaki şartların oluşması halinde malik veya hak sahipleri kira yardımı gibi bazı desteklerden yararlanabilir.
Destek miktarları ve uygulama esasları dönemsel olarak değişebildiğinden güncel durum ayrıca kontrol edilmelidir.
SALT ÇOĞUNLUK KARARI NE ANLAMA GELİYOR?
Kentsel dönüşümde en çok tartışılan ve son dönemde değişikliğe uğrayan konulardan biri budur. Eskiden bu kararlar için maliklerin üçte iki çoğunluğu aranırken, mevzuatta yapılan değişiklikle bu oran düşürülmüştür.
Güncel düzenlemeye göre, riskli yapı kararı kesinleştikten sonra yapılacak proje ve benzeri işlemler bakımından, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu (yani hisselerin yarıdan fazlası) ile karar alınması mümkündür.
Bu nedenle tüm maliklerin oybirliği sağlaması gerekmediği gibi, artık üçte iki çoğunluk da aranmamaktadır. Bu değişiklik, sürecin malikler açısından çok daha hızlı ilerleyebilmesi sonucunu doğurmaktadır.
AZINLIK MALİK NE YAPABİLİR?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin durumu özel kurallara tabidir. Uygulamada sık yapılan hata, azınlıkta kalan maliklerin hiçbir hakkı kalmadığını düşünmektir; oysa bu maliklerin de arsa payı değeri üzerinden korunan hakları vardır.
Bununla birlikte sürecin işleyişini doğru bilmek gerekir. Çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Sermaye Piyasası Kurulu’na kayıtlı lisanslı bir değerleme kuruluşunca belirlenen değer üzerinden, anlaşma sağlayan diğer maliklere açık artırma usulüyle satılabilir. Açık artırmada alıcı çıkmaması halinde ise bu paylar, belirlenen değerden az olmamak kaydıyla ilgili idare tarafından satın alınabilir.
Bu nedenle “dönüşüme katılmıyorum” diyen bir malikin mülkiyeti, belirli şartların gerçekleşmesi halinde değeri ödenmek suretiyle elinden çıkabilir. Ancak bu sürecin de usulüne uygun yürütülmesi, kararların doğru alınması, bildirimlerin yapılması ve değerleme işlemlerinin hukuka uygun olması gerekir. Bu işlemlerde hukuka aykırılık bulunması halinde çeşitli idari ve adli başvuru yolları gündeme gelebilir.
MÜTEAHHİTLE YAPILAN KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMEDE NELERE DİKKAT EDİLMELİ?
Kentsel dönüşüm sürecinde en kritik aşamalardan biri müteahhit seçimidir.
Birçok uyuşmazlık, sözleşme hükümlerinin yeterince incelenmemesinden kaynaklanmaktadır.
TESLİM SÜRESİ AÇIK YAZILMALI
Binanın ne zaman teslim edileceği net şekilde belirlenmelidir.
Belirsiz ifadeler ileride ciddi sorunlara yol açabilir.
GECİKME CEZALARI DÜZENLENMELİ
Müteahhidin projeyi zamanında tamamlamaması halinde uygulanacak yaptırımlar sözleşmede yer almalıdır.
BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ÖZELLİKLERİ BELİRTİLMELİ
Yeni dairelerin;
- Metrekareleri,
- Katları,
- Cepheleri,
- Otopark ve ortak alan hakları,
- açıkça düzenlenmelidir.
TEMİNAT MEKANİZMALARI ARAŞTIRILMALI
Müteahhidin mali gücü, geçmiş projeleri ve teminat yapısı incelenmeden sözleşme imzalanması önemli riskler doğurabilir.
Bu nedenle birçok malik, sözleşme öncesinde bir kentsel dönüşüm avukatı Kayseri bölgesinde hizmet veren bir hukukçudan görüş almayı tercih etmektedir.
KAYSERİ’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM HANGİ BÖLGELERDE DAHA SIK GÜNDEME GELİYOR?
Kayseri’de özellikle eski yapı stoğunun yoğun olduğu bazı mahallelerde dönüşüm projeleri daha sık gündeme gelmektedir.
Örneğin;
- Sahabiye,
- Esenyurt,
- Yıldırımbeyazıt,
- Kazım Karabekir,
- Ziya Gökalp,
- Osman Kavuncu çevresi,
- gibi bölgelerde eski yapıların yenilenmesine yönelik projeler zaman zaman kamuoyuna yansımaktadır.
- Örneğin Melikgazi’de bulunan 30 yıllık bir apartmanda riskli yapı kararı verildiğini düşünelim. Maliklerin büyük çoğunluğu yeni proje konusunda anlaşırken birkaç malik sözleşmeye karşı çıkabilir. Bu durumda hem çoğunluk kararlarının hem de karşı çıkan maliklerin haklarının hukuka uygun şekilde değerlendirilmesi gerekir.
ANLAŞMAZLIK ÇIKARSA HANGİ YOLLARA BAŞVURULABİLİR?
Kentsel dönüşüm süreçlerinde uyuşmazlık yaşanması oldukça yaygındır.
En sık karşılaşılan konular:
- Riskli yapı tespitine itiraz,
- Paylaşım anlaşmazlıkları,
- Müteahhit kaynaklı uyuşmazlıklar,
- Kat karşılığı sözleşme sorunları,
- Eksik veya ayıplı teslimler,
- olarak karşımıza çıkmaktadır.
- Uyuşmazlığın niteliğine göre idari başvuru yolları, dava süreçleri veya sözleşmesel haklar gündeme gelebilir.
- Bu nedenle özellikle yüksek değerli taşınmazların bulunduğu projelerde bir Kayseri gayrimenkul avukatı desteği alınması ileride ortaya çıkabilecek hak kayıplarını azaltabilir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
Binam riskli çıktı, dönüşüme katılmazsam dairem elimden gider mi?
Süreçte uygulanacak kurallar somut olaya göre değişmekle birlikte, salt çoğunlukla (hisselerin yarıdan fazlası) alınan kararlar belirli şartlar altında sonuç doğurabilir. Karara katılmayan malikin payı, değeri ödenmek suretiyle açık artırmayla diğer maliklere satılabileceğinden, sürecin baştan hukuki destekle takip edilmesi önemlidir.
Kentsel dönüşümde kira yardımı herkese verilir mi?
Hayır. Yardımdan yararlanabilmek için ilgili mevzuatta belirtilen şartların sağlanması gerekir.
Müteahhit projeyi yarım bırakırsa ne yapılabilir?
Sözleşme hükümlerine göre tazminat, teminatların kullanılması veya farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.
Kat karşılığı sözleşmeyi imzalamadan önce nelere bakmalıyım?
Teslim süresi, bağımsız bölüm paylaşımı, gecikme hükümleri ve teminat maddeleri dikkatle incelenmelidir.
Riskli yapı raporunun yanlış olduğunu düşünüyorsam ne yapabilirim?
Riskli yapı tespitinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde itiraz edebilir, itirazın reddi halinde şartları oluştuğunda idari yargıda iptal davası açılmasını değerlendirebilirsiniz.
SONUÇ
Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca eski bir yapının yenilenmesinden ibaret değildir. Maliklerin mülkiyet hakkını, ekonomik beklentilerini ve gelecekte sahip olacakları bağımsız bölümleri doğrudan etkileyen kapsamlı bir hukuki dönüşüm sürecidir. Özellikle salt çoğunlukla karar alınabilmesi ve belirli şartlarda azınlık maliklerin paylarının açık artırma yoluyla satılabilmesi nedeniyle, hak sahiplerinin süreci başından itibaren dikkatle takip etmesi büyük önem taşımaktadır.
Bu nedenle riskli yapı tespiti, müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve paydaş kararları gibi kritik aşamalarda hukuki durumun önceden değerlendirilmesi, sonradan ortaya çıkabilecek telafisi güç uyuşmazlıkların önüne geçebilecektir.
⸻
Bu içerik Av. Cemal YILDIRIM ve Av. Mücahid İsa DAĞLI (YD Hukuk ve Danışmanlık – Kayseri) tarafından bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her olayın kendine özgü koşulları vardır; kesin değerlendirme için bir avukata danışınız.
Yasal Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir, hukuki tavsiye değildir.