Kira Borcu Nedeniyle Tahliye İçin İlamsız İcra Takibi (2026 Güncel Rehber)
“Kiracım aylardır kira ödemiyor ama evi de boşaltmıyor. Ne yapabilirim?” Son yıllarda ev sahiplerinin en sık sorduğu sorulardan biri budur. Pek çok kişi doğrudan tahliye davası açılması gerektiğini düşünse de, kira alacağına dayanan uyuşmazlıklarda ilamsız icra yoluyla tahliye çoğu zaman daha etkili bir hukuki yol olarak tercih edilmektedir.
Kayseri’de özellikle Melikgazi, Kocasinan, Talas, Develi ve Yahyalı ilçelerinde kira uyuşmazlıklarının artmasıyla birlikte, kira borcu nedeniyle başlatılan icra takipleri de önemli ölçüde çoğalmıştır. Ancak bu süreçte hem ev sahibinin hem de kiracının dikkat etmesi gereken önemli süreler ve usul kuralları bulunmaktadır.
Kira Borcu Nedeniyle İlamsız İcra Takibi Nedir?
Kiracı kira bedelini ödemediğinde ev sahibi, İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen özel takip yoluna başvurabilir.
Bu takipte amaç yalnızca kira alacağının tahsili değildir.
Aynı zamanda gerekli şartlar oluşursa kiracının taşınmazdan tahliyesi de sağlanabilir.
Bu nedenle kira alacağına ilişkin ilamsız takip, diğer para alacaklarından farklı sonuçlar doğurabilmektedir.
Örnek 13 Ödeme Emri Nedir?
Kira alacaklarında icra müdürlüğü tarafından kiracıya Örnek 13 ödeme emri gönderilir.
Bu ödeme emrinde;
- Ödenmeyen kira borcu,
- Takip giderleri,
- Faiz talepleri,
- Kiracının itiraz hakları,
- Otuz günlük ödeme süresi,
- açıkça belirtilir.
- Ödeme emrinin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesiyle birlikte yasal süreler işlemeye başlar.
Kiracının 30 Günlük Ödeme Süresi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde kira borcunu ödeme imkânı tanınır.
Kiracı bu süre içerisinde kira borcunu tamamen öderse, kira borcuna dayanılarak tahliye istenmesi kural olarak mümkün olmaz.
Ancak borcun süresinde ödenmemesi hâlinde kiracı temerrüde (borcunu zamanında yerine getirmemeye) düşer ve tahliye süreci başlayabilir.
Kiracı Ödeme Emrine İtiraz Edebilir mi?
Evet.
Kiracı ödeme emrine karşı yasal süresi içerisinde itiraz edebilir.
Örneğin;
- Borcun bulunmadığını,
- Kiranın ödendiğini,
- Alacak miktarının yanlış hesaplandığını,
- Kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığını,
- ileri sürebilir.
- Ancak yapılan itirazın niteliği, bundan sonraki yargılama sürecini doğrudan etkiler.
İmzaya İtiraz Edilirse Hangi Mahkeme Görevlidir?
Uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri budur.
Kiracı, kira sözleşmesindeki imzayı inkâr ederse, artık kira sözleşmesinin varlığı uyuşmazlık konusu hâline gelir.
Bu durumda tahliye istemi, Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak dava ile çözümlenir.
Mahkeme öncelikle kira sözleşmesinin geçerliliğini ve imzanın kiracıya ait olup olmadığını değerlendirir.
İmzaya İtiraz Edilmezse Hangi Mahkeme Görevlidir?
Kiracı kira sözleşmesindeki imzayı kabul ediyor ancak farklı sebeplerle ödeme emrine itiraz ediyorsa, ev sahibi gerekli şartların oluşması hâlinde İcra Hukuk Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunabilir.
Bu nedenle imzaya yönelik itiraz bulunup bulunmaması, görevli mahkemeyi doğrudan değiştiren önemli bir husustur.
Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Kiracı;
- Süresinde ödeme yapmaz,
- Geçerli bir itirazda bulunmaz veya
- Yapılan itiraz kaldırılırsa,
- ev sahibi tahliye istemini ileri sürebilir.
- İlgili mahkemenin tahliye kararı vermesi hâlinde kararın kesinleşmesi ve icra işlemlerinin tamamlanmasının ardından taşınmazın tahliyesi sağlanabilir.
İki Haklı İhtar ile Tahliye Arasındaki Fark Nedir?
Kira borcu nedeniyle başlatılan ilamsız icra takibi ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliye birbirinden farklı hukuki kurumlardır.
İki haklı ihtarda;
- Aynı kira yılı içerisinde,
- Farklı aylara ait kira borçları nedeniyle,
- İki haklı ihtarın oluşması
- aranır.
- Buna karşılık ilamsız icra yoluyla tahliyede esas alınan husus, ödeme emrinden sonra kira borcunun otuz gün içerisinde ödenmemesidir.
- Her iki yolun şartları ve sonuçları farklı olduğundan somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Kayseri’de Sık Karşılaşılan Bir Örnek
Melikgazi’de bulunan bir dairenin kiracısının üç aydır kira ödemediğini düşünelim. Ev sahibi, Örnek 13 ödeme emri ile ilamsız icra takibi başlatır. Kiracı kira sözleşmesindeki imzayı inkâr etmez ancak borcu ödediğini iddia eder.
Bu durumda ev sahibi, şartların oluşması hâlinde İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunabilir.
Buna karşılık kiracı kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürerse, uyuşmazlık artık Sulh Hukuk Mahkemesinde görülecektir.
Bu ayrım uygulamada davanın görev yönünden reddedilmemesi açısından son derece önemlidir.
Ev Sahibinin Hakları Nelerdir?
Kira borcunun süresinde ödenmemesi hâlinde ev sahibi;
- Kira alacağını icra yoluyla talep edebilir,
- Şartları oluştuğunda tahliye isteyebilir,
- Gecikme nedeniyle faiz talebinde bulunabilir,
- Tahliye kararının icrasını isteyebilir.
- Ancak tüm bu işlemlerin kanundaki usul ve sürelere uygun şekilde yürütülmesi gerekir. Özellikle kira hukukunun teknik yapısı nedeniyle Kayseri icra avukatı veya kira tahliye icra avukatı Kayseri desteği alınması sürecin doğru yönetilmesi açısından önem taşımaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı 30 günlük süre içinde kira borcunu öderse yine de tahliye edilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde kira borcunu tamamen öderse, kural olarak bu takip nedeniyle tahliye kararı verilemez. Ancak aynı kira dönemi içinde oluşan başka hukuki sebepler veya iki haklı ihtar gibi farklı tahliye nedenleri ayrıca değerlendirilebilir.
Kiracı kira sözleşmesindeki imzayı inkâr ederse ev sahibi ne yapmalıdır?
Kiracının kira sözleşmesindeki imzayı inkâr etmesi hâlinde uyuşmazlık artık kira sözleşmesinin varlığına ilişkin hâle gelir. Bu durumda tahliye talebi Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak dava ile ileri sürülmelidir. İcra Hukuk Mahkemesi, imzası inkâr edilen kira sözleşmesine dayanarak tahliye kararı veremez.
Kiracı imzayı kabul ediyor ancak “borcu ödedim” diyorsa görevli mahkeme hangisidir?
Kiracı kira sözleşmesindeki imzayı inkâr etmiyor ve yalnızca borcun ödendiğini veya başka bir sebeple borç bulunmadığını ileri sürüyorsa, şartların oluşması hâlinde ev sahibi İcra Hukuk Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunabilir.
Örnek 13 ödeme emri geldikten sonra kiracı hiç cevap vermezse ne olur?
Kiracı yasal sürelerde itiraz etmez ve 30 günlük ödeme süresi içinde kira borcunu da ödemezse temerrüt gerçekleşebilir. Bu durumda ev sahibi, kanundaki diğer şartların da oluşması hâlinde tahliye sürecini devam ettirebilir.
Tahliye kararı çıktıktan sonra kiracı evi boşaltmazsa ne olur?
Tahliye kararının kesinleşmesi ve icra işlemlerinin tamamlanmasının ardından, icra müdürlüğü aracılığıyla taşınmazın tahliyesi sağlanabilir. Kiracının kendiliğinden taşınmazı boşaltmaması, tahliye kararının uygulanmasına engel değildir.
Sonuç
Kira borcuna dayalı ilamsız icra takibi, hem kira alacağının tahsilini hem de gerekli şartların oluşması hâlinde kiracının tahliyesini sağlayabilen etkili bir hukuki yoldur. Ancak bu süreçte Örnek 13 ödeme emri, 30 günlük ödeme süresi, kiracının itirazı ve özellikle imzanın inkâr edilip edilmemesi, davanın nasıl ilerleyeceğini doğrudan belirler.
Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, görevli mahkemenin yanlış belirlenmesidir. Kiracı kira sözleşmesindeki imzayı inkâr etmişse görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Buna karşılık imza inkâr edilmiyor ve yalnızca borca ilişkin itiraz bulunuyorsa, şartları oluştuğunda İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talep edilebilir. Yanlış mahkemede açılan davalar ciddi zaman ve hak kayıplarına neden olabilmektedir.
Bu nedenle kira alacağı ve tahliye süreçlerinde hem sürelerin doğru hesaplanması hem de görevli mahkemenin doğru belirlenmesi büyük önem taşır. Özellikle teknik ayrıntılar içeren dosyalarda Kayseri icra avukatı veya kira tahliye icra avukatı Kayseri desteği alınması, sürecin hızlı ve hukuka uygun şekilde yürütülmesine katkı sağlayacaktır.
⸻
Bu içerik Av. Cemal YILDIRIM ve Av. Mücahid İsa DAĞLI (YD Hukuk ve Danışmanlık – Kayseri) tarafından bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her olayın kendine özgü koşulları vardır; kesin değerlendirme için bir avukata danışınız.
Yasal Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir, hukuki tavsiye değildir.