Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir? Şartları, Süreci ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Miras kalan veya birden fazla kişinin pay sahibi olduğu taşınır ya da taşınmaz mallarda ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan ortaklığın giderilmesi davası, uygulamada en sık karşılaşılan mülkiyet uyuşmazlıklarından biridir. Özellikle miras paylaşımı süreçlerinde bir tapu avukatı desteğiyle yürütülen bu davalar, paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisinin hukuki yollarla sonlandırılmasını sağlamaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınır veya taşınmaz mal üzerinde pay sahibi bulunan her bir paydaş tarafından açılabilir. Dava tek bir paydaş tarafından diğer paydaşlara karşı açılabileceği gibi, birden fazla paydaşın birlikte hareket ederek diğer paydaşlara karşı dava açması da mümkündür.
Kanun koyucu, paylı mülkiyet ilişkisinin süresiz devam etmesini zorunlu kılmamış ve belirli istisnalar dışında her paydaşa ortaklığın sona erdirilmesini talep etme hakkı tanımıştır.
Ortaklığın Giderilmesi Hangi Yollarla Yapılır?
Ortaklığın giderilmesi temel olarak iki farklı yöntemle gerçekleştirilebilir:
- Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi
- Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi
Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Taşınır mallarda aynen taksim yapılabilmesi için malın paydaş sayısına göre bölünebilir nitelikte olması ve bölünme sonucunda önemli bir değer kaybı yaşanmaması gerekir.
Taşınmaz mallarda ise aynen taksimin mümkün olup olmadığı, taşınmazın niteliği ve teknik özellikleri dikkate alınarak belirlenir. Eğer taşınmazın bölünmesi mümkünse ve bütün paydaşlar satış talebinde bulunmamışsa, öncelikle aynen taksim seçeneği değerlendirilir.
Bir taşınmazın bölünebilir nitelikte olup olmadığı mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişiler aracılığıyla tespit edilmektedir.
Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Taşınmazın bölünmesinin mümkün olmaması veya bölünmesi halinde ciddi değer kaybına uğrayacağının belirlenmesi durumunda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmektedir.
Bu yöntemde taşınmaz açık artırma usulüyle satılır ve elde edilen satış bedeli paydaşların hisseleri oranında dağıtılır.
Ortaklığın giderilmesi davalarında görev alan deneyimli bir tapu avukatı, hangi yöntemin müvekkil açısından daha avantajlı olduğunu değerlendirebilir ve süreci buna göre yönlendirebilir.
Taraflar Kendi Aralarında Anlaşabilir Mi?
Dava devam ederken paydaşlar malın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşmaya varabilirler. Tarafların ortak iradesini mahkemeye bildirmesi halinde hâkim bu doğrultuda karar verebilir.
Ancak paydaşlar paylaşım yöntemi üzerinde uzlaşamazsa mahkeme aynen taksim veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yöntemlerinden birini tercih edecektir.
Türk Medeni Kanunu'nun 699/2. maddesi gereğince taraflardan birinin aynen taksim talebinde bulunması halinde mahkeme öncelikle bu şartların gerçekleşip gerçekleşmediğini araştırmak zorundadır.
Ayrıca şartların oluşması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesi kapsamında kat mülkiyeti kurulmak suretiyle paylaşım yapılması da mümkündür.
Açık Artırma Paydaşlar Arasında mı Yapılır?
Tüm paydaşların açık artırmanın yalnızca hissedarlar arasında yapılmasını istemeleri halinde ihale sadece paydaşlar arasında gerçekleştirilebilir.
Ancak paydaşlardan yalnızca birinin dahi buna karşı çıkması durumunda satış işlemi herkese açık şekilde yapılacaktır.
Satış Süreci Nasıl İşler?
Ortaklığın giderilmesine ilişkin karar kesinleştikten sonra taşınmazın tapu kaydına satışa arz şerhi işlenir.
Daha sonra bilirkişi tarafından kıymet takdiri yapılır ve taşınmazın güncel değeri belirlenir. Kıymet takdiri raporuna itiraz edilmemesi halinde değer kesinleşir ve açık artırma aşamasına geçilir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 322/2. maddesi gereğince taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Hallerde Açılamaz?
Her ne kadar ortaklığın giderilmesi davası zamanaşımına tabi olmasa da bazı özel durumlarda paylaşım talep edilemez.
Bunlar:
- Hukuki bir işlem nedeniyle paylı mülkiyetin devam ettirilmesi zorunluluğu bulunması,
- Malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması,
- Paylaşma talebinin uygun olmayan bir zamanda yapılmasıdır.
Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi bu hususları ayrıntılı şekilde düzenlemektedir.
Özellikle taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin resmi şekilde yapılmış ve tapuya şerh edilmiş sözleşmeler bulunuyorsa paylaşma talebi belirli sürelerle sınırlandırılabilmektedir.
Bununla birlikte, ilişkinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebepler mevcutsa paydaşların paylaşım isteme hakkı devam etmektedir.
Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi Mümkün Müdür?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 7. maddesi gereğince kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi talep edilemez.
Buna karşılık bağımsız bölümler ayrı bir taşınmaz gibi değerlendirilmekte olup, bu bağımsız bölümler hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkündür.
Aynı şekilde devre mülk hakkı kurulmuş taşınmazlarda da aksi kararlaştırılmadıkça ortaklığın giderilmesi talep edilemez.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise:
- Taşınmazlarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi,
- Taşınırlarda davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Birden fazla taşınmaz söz konusuysa dava, taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yerde açılabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davaları bakımından dava şartı arabuluculuk uygulaması getirilmiştir.
Bu nedenle dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan davalar usulden reddedilebilmektedir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davası, özellikle miras kalan taşınmazlar ve hisseli tapular bakımından büyük önem taşıyan bir dava türüdür. Her paydaşın kural olarak paylaşım talebinde bulunma hakkı vardır ve ortaklık aynen taksim veya satış yoluyla sona erdirilebilir.
Bununla birlikte dava sürecinde teknik bilirkişi incelemeleri, kıymet takdiri işlemleri, arabuluculuk şartı ve mülkiyet hukukuna ilişkin birçok detay bulunduğundan, sürecin bir tapu avukatı tarafından takip edilmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşımaktadır.
Özellikle Kayseri tapu avukatı desteği alınarak yürütülen ortaklığın giderilmesi davalarında, hem dava süreci hem de satış aşamaları daha sağlıklı şekilde yönetilebilmektedir.